Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2023“: M?nchen ist mit Abstand die teuerste Metropole – Kosten im Umland st?rker gestiegen – Baut?tigkeit in Oberbayern weiterhin hoch – Neun von zehn der teuersten Landkreise in der Region
M?nchen – Oberbayern ist im Vergleich zu allen anderen Regionen in Deutschland nach wie vor der Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen. Und das fl?chendeckend: Mit 6.954 Euro liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Region deutlich ?ber dem Bundesdurchschnitt (3.250 Euro). Das ist eines der Ergebnisse der aktuellen Studie „Wohnen in Deutschland 2023“, die die Gruppe der Sparda-Banken jetzt ver?ffentlicht hat. Die umfassende Untersuchung des Wohnimmobilienmarktes entstand erneut in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und dem Institut f?r Demoskopie Allensbach (IfD).
In der Stadt M?nchen m?ssen Immobilienk?uferinnen und -k?ufer im Schnitt 8.915 Euro f?r einen Quadratmeter zahlen. Im Umland schwankt dieser Wert zwischen 5.450 Euro im Landkreis Freising und 8.803 Euro im Landkreis M?nchen. Besonders deutlich zeigt sich das hohe Niveau im S?den der Republik bei einem Blick auf das Verh?ltnis von Investitionssumme und Wohnfl?che. Im Schnitt geben die Menschen in Deutschland f?r eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus 388.000 Euro aus. W?hrend daf?r im deutschen Mittel 119 Quadratmeter Wohnraum erworben werden, sind es in Oberbayern lediglich 58 Quadratmeter. Sowohl in den St?dten als auch auf dem Land ziehen, so die Studie, die Preise weiter an. Seit 2005 stiegen sie im Gesch?ftsgebiet der Sparda-Bank M?nchen um 183 Prozent.
Weitere Kernaussagen der Studie:
– Im Schnitt m?ssen die Menschen in Oberbayern 13,5 Jahreshaushaltseinkommen f?r ein Eigenheim aufwenden.
– Insgesamt bleibt die Baut?tigkeit in Oberbayern auf einem vergleichsweise hohen Niveau.
– J?ngere Menschen zieht es vermehrt in die Stadt, die 30- bis 50-J?hrigen eher ins Umland.
„Trotz der hohen Preise und j?ngsten Zinssteigerungen“, so die Einsch?tzung von Helmut Lind, Vorstandsvorsitzender der Sparda-Bank M?nchen eG, „bleiben Immobilien attraktiv. Zwar sind im letzten Jahr die Kaufpreise erstmals seit 2011 bundesweit etwas gesunken, aktuelle Daten deuten aber auf einen erneuten Anstieg hin. Die seit Jahren sinkenden Baugenehmigungen sowie die erh?hten Baukosten werden das Angebot weiter verknappen. Gleichzeitig steigern die zunehmende Bev?lkerungszahl und die steigenden Mieten die Nachfrage“.
Hohe Preisdynamik im Umland
Seit 2005 sind die Preise in allen untersuchten bayerischen St?dten und Landkreisen durchschnittlich um 156,6 Prozent gestiegen. Deutschlandweit verzeichnet M?nchen mit 219,3 Prozent nach Berlin (252,6 Prozent) und dem Landkreis Havelland (234,6 Prozent) den drittgr??ten Preisanstieg. In Oberbayern liegen der Landkreis Miesbach (202,5 Prozent) und die Stadt Rosenheim (197,7 Prozent) auf den Pl?tzen zwei und drei. Am Ende der Rangliste stehen die s?d?stlichen Landkreise Traunstein (127,9 Prozent), Berchtesgadener Land (129,0 Prozent) und Alt?tting (132,0 Prozent). Die Studie zeigt auch, dass die Preisdynamik im Umland mit 16,8 Prozent zuletzt st?rker als in der Landeshauptstadt (4,3 Prozent) selbst war.
W?hrend im Landkreis M?nchen aktuell 8.803 Euro pro Quadratmeter ausgegeben werden m?ssen, sind es in der Stadt 8.915 Euro. Auch alle weiteren Landkreise, die im Ranking der teuersten Regionen in Deutschland folgen, liegen in Oberbayern: Noch vor dem Landkreis M?nchen liegt der Landkreis Miesbach (8.898 Euro), danach folgen der Landkreis Starnberg (8.553 Euro) und der Landkreis F?rstenfeldbruck (7.577 Euro). Danach kommen der Landkreis Ebersberg (7.283 Euro), der Landkreis Garmisch-Partenkirchen (7.058 Euro), der Landkreis Bad-T?lz-Wolfratshausen (6.798 Euro), der Landkreis Dachau (6.269 Euro), der Landkreis Rosenheim (5.978 Euro) und der Landkreis Erding (5.769 Euro).
Erschwinglichkeit st??t an Grenzen
Die hohen Preise haben Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit einer Immobilie. Im bundesdeutschen Durchschnitt betragen die Kosten f?r die eigenen vier W?nde, so die Studie, 388.000 Euro. Das entspricht in etwa 7,8 Jahreshaushaltseinkommen. Daf?r bekommen die Erwerbenden im Schnitt 119 Quadratmeter. „Immobilien, deren Kaufpreis diesem Investitionsvolumen entsprechen,“, so hei?t es in der Wohnstudie, „gelten als erschwinglich“. In Oberbayern sehen die Zahlen anders aus. Hier bekommen K?uferinnen und K?ufer f?r die Summe von 388.000 Euro lediglich 56 Quadratmeter, in M?nchen und im Landkreis Miesbach sogar nur 44 Quadratmeter. Um in M?nchen eine Immobilie zu erwerben, m?ssen sogar rund 17,7 Jahreshaushaltseinkommen aufgewendet werden.
Die Baut?tigkeit bleibt in Oberbayern vergleichsweise hoch. Der Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm erreicht mit 23,4 Baugenehmigungen je 1.000 Bestandswohnungen den Spitzenwert bei den Baugenehmigungen in Oberbayern. Es folgen der Landkreis Neuburg-Schrobenhausen (22,4), Ingolstadt (19,4) und der Landkreis Eichst?tt (18,2). Die Region schneidet mit einem Wert von 12,2 – gemessen am Bundesdurchschnitt (8,8) – ?berdurchschnittlich ab. Die h?chsten Werte bei der Fertigstellung von Wohnungen erreichen die Landkreise Rosenheim (15,4 je 1.000 Bestandswohnungen), Erding (15,2) und Neuburg-Schrobenhausen (14,6). Die wenigsten neuen Wohnungen in Relation zum Bestand wurden im Landkreis Garmisch-Partenkirchen (4,7), der Stadt Rosenheim (5,4) und dem Landkreis F?rstenfeldbruck (7,2) fertiggestellt.
Ein Grund f?r die vergleichsweise h?here Baudynamik im Umland sind die Bev?lkerungsbewegungen. Die 30- bis 50-J?hrigen zieht es aus den St?dten auf das Land. M?nchen verzeichnet die gr??te Abwanderung (-29,0 je 1.000 Einwohner) und der Landkreis M?hldorf die gr??te Zuwanderung (+21,5). Die Abwanderung aus den St?dten M?nchen, Ingolstadt und Rosenheim ?bertrifft die Zuwanderung der Landkreise. Anders die jungen Menschen: Die 18- bis unter 30-J?hrigen wandern prim?r in die St?dte. Besonders viele junge Leute zieht es nach M?nchen (Saldo: 79,5 je 1.000 Einwohner der Altersgruppe) und Ingolstadt (48,6).
„Politik muss Erleichterungen schaffen“
Vor dem Hintergrund der anhaltenden Preisdynamik erneuert der Vorstandsvorsitzende Helmut Lind seinen Appell an die Politik: „Wir brauchen dringend Ma?nahmen, die jungen Menschen den Erwerb von Wohneigentum erleichtern, damit sie f?r ihr Alter vorsorgen k?nnen. Ich denke da beispielsweise an eine verl?ssliche F?rderpolitik und an Freibetr?ge auf die Grunderwerbssteuer.“ An der Attraktivit?t der Immobilie als Verm?gensaufbau, darin sind sich die Autorinnen und Autoren der Studie sicher, hat sich nichts ge?ndert. Nach wie vor sprechen viele Gr?nde f?r eine nachhaltige Wertsteigerung von H?usern und Wohnungen. Derzeit, so Lind weiter, sei zudem vor allem das Thema „Energetische Sanierung“ sehr aktuell – befeuert durch die intensiven Diskussionen ?ber die W?rmewende. Zahlreiche Finanzierungen flie?en in Modernisierungs- und Sanierungsma?nahmen von Bestandsimmobilien.
Insgesamt steigt der Bedarf an Wohnraum weiterhin stark. Im Jahr 2022 hat Deutschland eine seit Beginn der Aufzeichnungen noch nie da gewesene Nettozuwanderung von 1.450.000 Millionen Menschen erlebt. Helmut Lind: „Und was noch wichtiger ist: Die Menschen sehnen sich mehrheitlich nach eigenem Wohnraum. Vor dem Hintergrund, dass j?hrlich gesch?tzte 400 Milliarden Euro vererbt werden, werden auch noch viele ihren Traum erf?llen k?nnen.“
Keywords:Sparda-Bank M?nchen, Wohnbaustudie
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