Was macht den Wert einer Immobilie aus?

Die Grundregel am Immobilienmarkt lautet: Eine Immobilie ist nur so viel wert, wie jemand anderes daf?r gewillt ist zu zahlen. Es gibt aber Kriterien, die den Verkehrswert und die Nachfrage beeinflussen. Die Hauptrolle spielt dabei die Region in der die Immobilie liegt, als auch das Wohnumfeld. Eine gute Infrastruktur und insbesondere eine hervorragende Anbindung an die ?ffentlichen Verkehrsmittel sind dabei Aufwertungsfaktoren. Die Lage spiegelt sich auch in den von den ?rtlichen Gutachteraussch?ssen festgelegten Bodenrichtwerten wieder.

Sie repr?sentieren den Wert des Grundst?cks an sich. Dann muss noch das Geb?ude darauf (Haus oder Wohnung) begutachtet werden. Bei Ein- und Zweifamilienh?usern sowie bei Doppelhaush?lften wird in der Regel das Sachwertverfahren herangezogen. Dieses sagt aus, was ?blicherweise heute die Neuerrichtung der Immobilie im gleichen Standard kosten w?rde. Je nach Alter der Immobilie m?ssen Abschl?ge eingerechnet werden. Dabei geht man bei einem massiven Wohnhaus von einer ?blichen Nutzungsdauer von 80 Jahren aus. Ein 40 Jahre altes Massiv-Haus hat also bereits die H?lfte seines urspr?nglichen Wertes eingeb??t. Allerdings rechnet ein Gutachter das Objekt je nach Zustand entsprechend j?nger oder ?lter und ber?cksichtigt die derzeitige Marktsituation.

Soll eine Immobilie als Kapitalanlage genutzt werden, weil sie vermietet werden soll, ist das Ertragswertverfahren das Ma? der Dinge. Grundlage sind dabei die potenziellen Mieteinnahmen pro Jahr. Sind diese bekannt, l?sst sich der Wert als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete ermitteln. Je nach Lage liegt der Wert eines Anlageobjektes zwischen dem Acht- und dem Zw?lffachen, bisweilen auch beim F?nfzehnfachen der Jahresnettokaltmiete.

Subjektive Ausstattungsmerkmale, wie die liebevoll ausgesuchte Holzvert?felung, der fachm?nnisch angelegte japanische Garten oder die s?ndhaft teuren Marmorfliesen, bleiben bei der Wertermittlung au?en vor.

Mit Gl?ck findet man einen Interessenten, der die Vorlieben des Verk?ufers teilt. Wenn nicht, ist das oft der Grund f?r eine Entt?uschung. Der Wert der Einrichtung ist f?r den Verk?ufer eben viel h?her, als f?r den K?ufer. Daher sollte jeder Immobilienbesitzer versuchen, das Gesch?ft ganz n?chtern zu betrachten.

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