Essen – Steuerberater Roland Franz, Gesch?ftsf?hrender Gesellschafter der Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei Roland Franz & Partner in D?sseldorf, Essen und Velbert, m?chte noch einmal auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22. Februar 2021 hinweisen: Vermietung an Angeh?rige (Grundsatz). Denn bei Vermietung einer Wohnung an Angeh?rige wie z. B. Kinder, Eltern oder Geschwister zu Wohnzwecken ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem zwischen Fremden ?blichen entspricht und der Vertrag auch tats?chlich so vollzogen wird z. B. durch regelm??ige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen.
Verbilligte Vermietung an Angeh?rige und Fremdmieter
„Bei einer verbilligten Vermietung, und dies gilt auch f?r Fremdmieter, ist zus?tzlich zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten wird, wenn der Werbungskostenabzug in voller H?he erhalten bleiben soll“, warnt Steuerberater Roland Franz und f?hrt aus: „Diese Grenze betr?gt wie bisher 66 Prozent der orts?blichen Miete gem?? ? 21 Abs. 2 Satz 2 EStG. Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 Prozent und mehr, jedoch weniger als 66 Prozent, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten ab dem 01.01.2021 m?glich, wenn eine positive Total?berschussprognose vorliegt.“ (Vgl. Art. 2 Nr. 3 des Entwurfs zum Jahressteuergesetz 2020 (Bundesrats-Drucksache 503/20) sowie die Gesetzesbegr?ndung hierzu. Zur Anwendung der Total?berschussprognose siehe BMF-Schreiben vom 08.10.2004 – IV C 3 – S 2253-91/04 (BStBl 2004 I S. 933), Rz. 33 ff.)
Die Vergleichsmiete ist die orts?bliche Miete und die orts?bliche Miete ist immer (!) die des Mietspiegels. Erst wenn die vereinbarte Miete k?nftig weniger als 50 Prozent der Marktmiete betr?gt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und k?rzt (anteilig) die Werbungskosten.
Was ist die orts?bliche Miete?
Steuerberater Roland Franz kl?rt auf: „Die orts?bliche Marktmiete umfasst die orts?bliche Kaltmiete zuz?glich der nach der Betriebskostenverordnung umlagef?higen Kosten – die sogenannte Warmmiete.“ (R 21.3 EStR und BFH-Urteil vom 10.05.2016 IX R 44/15 (BStBl 2016 II S. 835). Zum Ansatz eines M?blierungszuschlags: BFH-Urteil vom 06.02.2018 IX R 14/17 (BStBl 2018 II S. 522)).
Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) K?rzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tats?chlichen Gr?nden nicht m?glich ist, die vereinbarte Miete zu erh?hen, um die oben genannte Grenze einzuhalten. Die Entgeltlichkeitsgrenze gilt somit regelm??ig auch bei Vermietung einer Wohnung an Fremde. (EStH H 21.3 „?berlassung an fremde Dritte“)
Steuerberater Roland Franz empfiehlt, die betroffenen Mietverh?ltnisse regelm??ig zu ?berpr?fen und gegebenenfalls die Miete anzupassen.
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