Essen – Steuerberater Roland Franz, Gesch?ftsf?hrender Gesellschafter der Steuerberatungskanzlei Roland Franz & Partner in Essen und Velbert, informiert dar?ber, dass durch die j?ngsten ?nderungen des Grundsteuer- und des Bewertungsgesetzes sich neue Anzeige- und Mitwirkungspflichten f?r alle Steuerb?rger (die Finanzverwaltung spricht von „Steuerpflichtigen“), die ?ber Grundbesitz verf?gen, ergeben haben.
I. Auf einen Blick:
Immobilieneigent?mer mussten sp?testens bis zum 31. Januar 2023 (Bayern 30.4.) eine auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 ermittelte Erkl?rung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abgeben. F?r jede wirtschaftliche Einheit war eine einzelne Erkl?rung einzureichen. Dabei waren detaillierte Angaben zum Grundst?ck, dem Geb?ude und der Art der Nutzung zu machen.
„Die auf diesem Wege neu ermittelten Grundsteuerwerte finden ab dem 1. Januar 2025 Eingang in die Ermittlung des dann kommenden Grundsteuerbetrages“, erkl?rt Steuerberater Roland Franz und f?hrt fort: „Dar?ber hinaus wird es k?nftig im Bundesmodell alle sieben Jahre zu einer Neubewertung der einzelnen wirtschaftlichen Einheiten kommen, so dass der n?chste Hauptfeststellungszeitpunkt der 1. Januar 2029 sein wird.“
So weit, so bekannt.
Gleichwohl treffen den Steuerpflichtigen auch in der Zwischenzeit (2.1.2022-31.12.2028) diverse Anzeigepflichten, sollte es zum Beispiel nach dem 1. Januar 2022 zu ?nderungen in
-der Besitzstruktur oder
-den tats?chlichen Verh?ltnissen, etwa durch Ver?nderungen am Grundst?ck, am Geb?ude oder
-der Art der Nutzung kommen. Davon erfasst sind insbesondere F?lle, in denen ein bisher unbebautes Grundst?ck bebaut, ein Geb?ude oder Geb?udeteil abgerissen, ein zuvor zu Wohnzwecken genutzter Geb?udeteil nun gesch?ftlich genutzt wird oder umgekehrt.
II. Im Detail:
1. Die neuen Anzeigepflichten
Bis dato sah das alte Grundsteuerrecht, einhergehend mit dem Bewertungsgesetz, keine individuellen Anzeigepflichten f?r den Steuerpflichtigen vor. Die Feststellungserkl?rungen waren, bzw. sind bis einschlie?lich 2024 lediglich nach Aufforderung durch das Finanzamt einzureichen.
K?nftig wird jedoch eine Anzeigepflicht ausgel?st, wenn sich die tats?chlichen Verh?ltnisse ?ndern und sich die ?nderungen auf die H?he des Grundsteuerwertes auswirken. Entsprechendes gilt bei Auswirkungen auf die Verm?gensart (? 218 BewG) oder die Grundst?cksart (? 249 BewG).
Ob im Falle von wertrelevanten ?nderungen die Fortschreibungsgrenze i. H. v. 15.000 Euro erreicht wird, ist f?r das Bestehen der Anzeigepflicht ohne Bedeutung. Steuerberater Roland Franz weist darauf hin, dass das Gesetz die Anzeigepflicht allein an die tats?chliche Ver?nderung und ihre Relevanz f?r die H?he des Grundsteuerwertes ankn?pft, nicht an die konkrete Fortschreibungsrelevanz. Die Anzeigepflicht erfasst dem Wortlaut nach auch solche Umst?nde, die zu einer Minderung des Grundsteuerwertes f?hren.
Die Anzeige ist auf den Beginn des Kalenderjahres abzugeben, das dem Jahr der ?nderung folgt. Die Frist dazu betr?gt einen Monat und beginnt mit dem Kalenderjahr, f?r das die Anzeige abzugeben ist.
In den jeweiligen L?ndermodellen Bayern, Hamburg und Niedersachsen m?ssen Anzeigen bis zum 31. M?rz des jeweiligen Folgejahres abgegeben werden.
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2. Erkl?rungs- und anzeigepflichtige Personen
Die Anzeige ist im Regelfall von derjenigen Person abzugeben, der das Grundst?ck im Feststellungszeitpunk wirtschaftlich zuzurechnen ist, also grunds?tzlich dem wirtschaftlichen Eigent?mer. Das wirtschaftliche Eigentum begr?ndet sich regelm??ig mit dem ?bergang von Nutzen und Lasten und somit vor dem ?bergang des zivilrechtlichen Eigentums (Grundbucheintrag).
Besonderheiten – und insbesondere spezielle Mitwirkungspflichten – gibt es bei Erbbaurechtsgrundst?cken und Grundst?cken auf fremdem Grund und Boden. Steuerberater Roland Franz geht ins Detail: „Da in Erbbaurechtsf?llen das Grundst?ck dem Erbbauberechtigten zugerechnet wird, ist folgerichtig auch der Erbbauberechtigte verpflichtet, die Feststellungserkl?rung oder Anzeige abzugeben. Der Erbbauverpflichtete hat an der Erkl?rung oder Anzeige mitzuwirken.“ Bei einem Geb?ude auf fremdem Grund und Boden ist der Grundst?ckseigent?mer verpflichtet, die Steuererkl?rung oder Anzeige abzugeben. Der wirtschaftliche Eigent?mer des Geb?udes hat mitzuwirken. Ist der Erkl?rungs- oder- Anzeigepflichtige zwischenzeitlich verstorben, trifft die Pflicht zur Abgabe der Erkl?rung oder Anzeige bzw. zur Berichtigung ebendieser den Erben oder ggf. den Testamentsvollstrecker bzw. den Nachlasspfleger.
Ein Beispielsfall: Umwidmung der Nutzungsart
-Liegt die Nutzung der Wohn- und Nutzfl?che f?r Wohnzwecke ?ber 80 Prozent und handelt es sich bei dem Grundst?ck nicht um Ein- und Zweifamilienh?user oder um Wohnungseigentum, ist von einem Mietwohngrundst?ck auszugehen.
-Liegt die Nutzung der Wohn- und Nutzfl?che f?r eigene oder fremde betriebliche oder ?ffentliche Zwecke bei ?ber 80 Prozent und liegt kein Teileigentum vor, ist von einem Gesch?ftsgrundst?ck auszugehen.
-Liegt hingegen ein Grundst?ck vor, das teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder ?ffentlichen Zwecken dient und nicht als Ein- und Zweifamilienhaus, Mietwohngrundst?ck, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Gesch?ftsgrundst?ck zu qualifizieren ist, ist von einem gemischt genutzten Grundst?ck auszugehen.
III. Auswirkungen auf die (zuk?nftige) Praxis
Zu den Auswirkungen auf die zuk?nftige Praxis erkl?rt Roland Franz: „K?nftig m?ssen alle Steuerpflichtigen mit Grundverm?gen regelm??ig, sp?testens jedoch im Januar des Folgejahres, pr?fen, ob sich, und wenn ja in welchem Umfang, ?nderungen in den tats?chlichen Verh?ltnissen seit dem letzten Feststellungszeitpunkt ergeben haben. Eine ?nderung der tats?chlichen Verh?ltnisse liegt vor, wenn sie sich auf die H?he des Grundsteuerwertes, die Verm?gensart oder die Grundst?cksart auswirkt oder zu einer erstmaligen Feststellung f?hrt. Steuerpflichtigen mit gro?em Grundverm?gen ist daher zu empfehlen, einen eigenen Pr?fungspunkt zur ?berwachung etwaiger grundsteuerlicher Erkl?rungs- oder Anzeigepflichten einzurichten.“
Quellen:
[1]klie-sieber.de/neue-grundstewuerfestsetzung/ [2] Troll/ Eisele, Grundsteuergesetz, 12. Auflage 2021, ? 19 Rn.2. [3] Seer in Tipke/ Kruse, AO & FGO 2021, ? 153 AO Rn. 27. [4] Schaffner in Kreutziger/ Schaffner/ Stephany, BewG, 5. Auflage 2021, ? 228 Rn. 4. [5] Schaffner in Kreutziger/ Schaffner/ Stephany, BewG, 5. Auflage 2021, ? 228 Rn. 8.
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